2019-11-27 21:49 作者︰配資小高手 閱讀()

  一位資深券商分析師,在告別十幾年職業生涯的最後一場電話會議上,被問到未來3-5年最優秀的房企是哪些時,點名了龍湖。符合優秀的標準有三︰短期能夠應對市場變動;2-3年內能夠在市場大整合中脫穎而出;長期來看,轉型布局完畢。

  2008年,早在龍湖上市之前,這位分析師就開始與龍湖打交道。那時候的龍湖,重點布局重慶和北京兩個城市,但香港資本市場已經耳聞,這是一家產品不錯的房企。此後,龍湖登陸港交所,當天股價上漲13.2%,國際配售部分超額認購5倍,其中包括索羅斯的2億港元。倏忽10年,龍湖的銷售額從184億,走到了 2000億+的規模;市值從401億元,上漲到1755億元;戰略版圖從10個城市,擴增到52個。龍湖也不再只是那個“產品不錯”的企業,而成為行業中某一類型的代表。藏在這些變化背後的,是龍湖的兩個不變。

  戰略定力一是戰略定力的堅守。龍湖不是增長最快的房企,但龍湖有自己的節奏,10年來保持著超過20%的復合增長率。吳亞軍說︰“水大魚大、蒙眼狂奔的時代注定一去不返。”這10年我們看到不少異軍突起,又迅速跌落神壇的開發商,看到不少高喊轉型,最後回歸到地產開發的房企。面對調控,心有余悸,似乎是開發商的宿命。而龍湖一直努力擺脫這種房地產行業的不確定性,不以單一規模增長來捆綁企業發展。從開發商進化到“空間即服務”的服務商,確立地產開發和商業運營、長租公寓、智慧服務這四大主航道業務。如今的龍湖,規模保持在行業前十名,運營性收入方面,年商業租金收入從最初不到2億,發展到今年上半年就突破20億元,投資性物業收入也有著相似的漲幅。還有長租公寓業務步入正軌,這些非周期性、運營性收入不斷壯大,讓龍湖可以從容地面對行業的不確定性。

  

杭州金沙天街

  吳亞軍認為,對于上市公司來說,沒有故事,就是好故事。這種從容是她想要的節奏。在穩健的、可持續的發展觀下,龍湖的淨負債率一直控制得很好,2019年中期時為53%。不只是這一項財務指標,事實上龍湖在利潤、現金流和毛利率等核心指標上,都在以國際三大評級公司的高標準來對自身的經營管理進行要求。資本市場對于龍湖的路線給出了什麼樣的反應呢?2017年,龍湖的市值和銷售額雙雙破千億。如今,國際三大評級機構標普、穆迪以及惠譽分別給出“BBB”、“Baa3”、“BBB”的評級,大公國際、中誠信、新世紀分別給出“AAA”評級。這意味著龍湖成為我國房地產業內唯一一家境內外全投資級民營房企。2019年,龍湖被納入恆生中國企業指數成份股,進一步得到資本市場的認可。隨著資本市場的看好,龍湖的借貸成本從上市之初的5.65%下降到了如今的4.56%,這是媲美中海這樣優秀的央企的財務數字。而且,在民營企業中,龍湖做到了獨一份,更難得的是,在融資大門關閉的2019,眾多房企用大于10%的成本融資的背景下,龍湖依然保持著這項數字的穩定。資金成本的優勢反作用于龍湖的運營能力︰通常如果資金成本超過5%,就很難用于資金沉澱周期長的運營型項目。而據龍湖集團首席執行官邵明曉表示︰每年會將10%的銷售回款作為上限,投入投資性物業。這是龍湖之所以為龍湖的原因,從上市之初就清楚自己的方向,並更好地實現它,這是龍湖的戰略定力。初心不改龍湖的第二個不變就是“善待你一生”的初心。在龍湖壯大的過程中,很少因為規模而出現服務和品質的變形,一直在細致認真地對待客戶。可能常見的開發商老板朋友圈動輒分享行業解讀、企業戰略,但在吳亞軍,還有其他龍湖人的朋友圈,你總是能看到一些發生在龍湖社區里的溫暖小事。物業阿姨把滿地落葉掃成大大的愛心形狀,給上班的業主一個清晨驚喜;突降暴雨有業主忘記關車窗,物業在旁打傘守護,直到聯系業主回來處理;子女都在國外的獨居老人,物業常常上門關懷幫助生活……

  

龍湖某小區 落葉被掃成愛心形狀

  這種對于人的關懷和善意,不斷傳遞延續,形成一種獨特的龍湖氛圍。上海龍湖的社區里出現了共享冰箱,業主們主動為社區里忙碌的工人、快遞員和外賣小哥們,送上一些水果、飲料,需要時自取。“善待你一生”不僅成為龍湖對業主的承諾,更廣泛地成為人與人之間的共識。龍湖的品質是善待業主一生的基礎,“原著”“香醍”“灩瀾”“天街”等明星產品系列,就是龍湖產品品質的縮影。哪怕今天走進北京龍湖灩瀾山、香醍漫步等交付十年的小區,也依然散發著歷久彌新的品質感。誰說小區只有交付的時候最美呢?龍湖的小區內,戶外的木椅、圍牆和兒童器械都被精心維護,保持凍齡。龍湖產品和服務的口碑,已經潛移默化地影響著行業內的不同角色。比如,我們去踩盤時,看到一些不盡如人意的項目,會想如果是龍湖拿這塊地,他們會怎麼做。龍湖的認真也感染著合作方。比如龍湖的第一批鋁合金門窗分供方,在與龍湖合作之初,龍湖就對他們提出“絲米”級驗收標準,這樣的高要求促使合作方去突破自身生產產品的極限,歷時一年才終于達標,他們不僅見證了龍湖一步步做強,也隨之進步。龍湖下一個十年的計劃,核心是圍繞城市化、消費升級、服務升級來做,而這本就是龍湖戰略轉型新版圖下的發展方向。隨著樓市步入存量房時代,龍湖圍繞著住宅、商業、長租公寓構建空間,通過智慧服務不斷挖掘這個空間的巨礦,真正實現空間即服務,迭代出全新的增長價值。

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